2018/05/16

消費税(不動産賃貸業の具体的事例)


 今週は不動産賃貸業に係る消費税の取扱いについてです。学校経営の財政的基盤を強化するため、不動産賃貸業を行っている学校法人も多いと思います。
 そこで今回は不動産賃貸業を営んでいる学校法人からよく質問がある消費税の取扱いについて質疑応答形式で見ていきたいと思います。


Q 当学校法人は当校の学生向けに食事付きの居住用賃貸を行っています。消費税の取扱いはどのようになりますか?

A 食事付きの居住用賃貸料のうち、食事提供部分は課税売上となり、居住用賃貸部分は非課税売上となります。
なお、食事提供部分と居住用賃貸部分が区分されている場合は、原則としてその区分に従うこととし、区分されていない場合には、合理的な方法により区分することとなります。

Q 当学校法人は1棟建物(10階建)を所有しており、1階部分は店舗として貸付け、2階~10階部分は居住用として貸付けています。賃貸借契約書でもそれぞれ用途が明らかにされています。消費税の取扱いはどのようになりますか?

A 店舗等併設住宅の店舗部分(1階部分)は課税売上となり、居住用部分(2階~10階部分)は住宅の貸付に該当し、非課税売上となります。

Q 当学校法人所有の建物の一室を居住用としてB法人に貸付けています。B法人はこの一室をB法人の従業員に転貸することが明らかです。この場合のB法人に対する建物の一室の貸付けの消費税の取扱いはどのようになりますか?

A 住宅の貸付けについては、契約において人の居住の用に供することが明らかにされているものについて非課税売上となるため、B法人がB法人の従業員に転貸する場合であっても、転貸後において住宅として使用することが契約において明らかにされている場合には、住宅の貸付けに該当するものとして取り扱い、非課税売上となります。 
 もちろん、B法人がB法人の従業員に貸付ける場合も住宅の貸付けに該当するものとして非課税売上となります。

Q 当学校法人はこの度建物一棟を購入し、居住用としての貸付けを予定しています。
住宅としての貸付の他に施設利用サービスや駐車場利用サービスなど多岐にわたるサービスを行うつもりです。そこで各サービス利用料の収受方法として以下の2パターンを検討しています。
それぞれの消費税の取扱いはどのようになりますか?
① 住宅貸付以外のサービスも含めて『家賃』として収受する
② 住宅貸付以外のサービスは『各サービスごと』に収受する

A 契約上、各サービス利用料の収受方法によって消費税の取扱いは異なってきます。
基本的考え方は次のとおりです。
①ですが、収受対象のうち住宅貸付部分以外の施設利用等のサービス部分については、一括家賃として収受したとしても合理的に区分のうえ課税売上となります。
ただし、その施設利用等のサービスが駐車場利用サービスのように全住宅の貸付に付属する場合など、住宅に対する従属性がより強固な場合には非課税売上となります。
また、もともと居住用としての従属性が認められる家具などの動産利用サービスについても家賃として収受している場合には非課税売上となります。しかし、いずれも入居者の別注によりサービス提供しているものは課税売上となります。
②については、収受対象ごとに個別に内容を判定したうえで課税売上・非課税売上となります。
以下、サービス内容ごとに消費税の取扱いをまとめたものになります。ご参照ください。









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